Реализация (продажа) заложенного земельного участка

Реализация (продажа) заложенного земельного участка, на который обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов. Сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.
Договор дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать  другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность (ст.  572 ГК РФ). Для договора дарения характерно намерение стороны передать свое имущество другой стороне безвозмездно, причем мотивы такого решения могут быть разнообразны.
Виды договора дарения: 1) реальный договор (непосредственное дарение); 2) консенсуальный договор дарения (дарственное обещание).
Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него и договор в этом случае будет считаться расторгнутым (ст. 573 ГК РФ).
Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому земельный участок, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Также даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходит к его наследникам (провопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения. Такое положение не действует в отношении одаряемого. Заключение договора дарения возможно с возложением на дарителя определенных обязанностей. Так, возможен договор, по которому даритель, отчуждая земельный участок и садовый (дачный домик), указывает в договоре условие о праве постоянного пользования  частью домика.
В отличие от передачи имущества по наследству, договор дарения – двухсторонняя сделка, заключаемая при жизни дарителя. Договор дарения земельного участка подлежит государственной регистрации.
ЗК РФ допускает  также передачу земельного участка в  безвозмездное срочное пользование гражданам и юридическим лицам на основании договора. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает земельный участок в безвозмездное срочное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется возвратить земельный участок в том состоянии, в котором она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 689 ГК РФ). Земельный участок предоставляется по данному договору на определенный срок и на безвозмездной основе. Например, гражданин передает право пользования  своим земельным участкам иным лицам на летнее время в связи с отъездом. При этом, ссудодатель никакой выгоды из договора в виде денежного или иного вознаграждения не получает и это его основное отличие от договора аренды земельного участка. По сути, он делает ему одолжение, не получая взамен встречного удовлетворения интересов по данному договору. Как правило, сторон связывают особые личные интересы.
Основная обязанность ссудодателя – обеспечит передачу земельного участка во временное пользование, а ссудополучателя – вернуть земельный участок после окончания действия договора. Право владения и распоряжения земельным участком сохраняется за его собственником.
Так как земельный участок в пределах садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения может находиться в общей собственности его членов (например, принадлежать супругам, которые приобрели его во время брака), то в дальнейшем может возникнуть вопрос о дальнейшей юридической судьбе земельного участка, занятого жилым зданием, иными строениями и сооружениями. Данные объекты могут находиться в общей долевой или общей совместной собственности. Если земельный участок был приобретен супругами во время брака, то он будет являться по общему правилу их общей совместной собственностью. На практике в связи с этим возникает вопрос о принадлежности земельного участка, который до брака был предоставлен одному из супругов, а в дальнейшем был приватизирован в общую собственность супругов.
Мы полагаем, что приватизация в период брака земельного участка, находившегося в пользовании одного из супругов до регистрации брака, не ведет автоматически к образованию общей совместной собственности на земельный участок. В указанной ситуации возникновение права на земельный участок зависит от принадлежности строения и времени его возведения на этом участке (до приватизации, в процессе или после ее завершения). Подобный вывод в научной литературе и правоприменительной практике правильно обосновывают тем, что приватизацию земельного участка следует рассматривать как передачу (перерегистрацию, переоформление) в собственность ранее предоставленного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. В связи с этим правовое значение имеет то, кому принадлежало право на данный земельный участок на момент издания акта о передачи участка в собственность .
Если на земельном участке располагаются строения – жилой дом, иные объекты, строительство которых осуществлялось уже после вступления сторон в брак, то такие созданные объекты недвижимости будут, по общему правилу, находится в общей совместной собственности  супругов. При расторжении брака каждый из них, после определения доли в общей собственности, вправе произвести раздел общего (совместно нажитого) имущества. После определения доли в домовладении, разделе дома, сособственник недвижимости вправе рассчитывать на возникновение прав на земельный участок, расположенным под этим объектом и необходимый для его использования. Такой вывод вытекает из ст. 273 ГК РФ, в соответствии с которой при переходе права собственности на здание, сооружение, принадлежащее собственнику участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. В дальнейшем каждый из супругов (бывших супругов) вправе распорядиться своей собственностью. Споры о разделе супругами совместно нажитого имущества независимо от цены иска отнесены к компетенции мировых судей (ст. 23 ГПК РФ).
Применительно к особенностям совершения данной сделки в контексте данного вопроса заметим, что возможность раздела земельного участка может зависеть от возможности раздела недвижимости, расположенной на нем. В качестве подтверждения этому выводу приведем решение Новгородского городского суда от 13 сентября 2005 г. по делу № 2-1438/05. Рассматривая дело о разделе земельного участка, суд пришел к выводу о невозможности раздела жилого дома, которые представляет собой единый объект недвижимости, эксплуатация которого возможна только в целом. Раздел жилого дома невозможен без несоразмерного ущерба. В связи с невозможностью раздела жилого дома, не представляется возможным выдел в натуре доли земельного участка. Кроме того, из материалов дела следует, что земельный участок находится у сторон на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Как известно, подобные договора заключаются в случае неделимости земельного участка. При данных обстоятельствах суд правомерно пришел к выводу о невозможности раздела земельного участка, отказав в удовлетворении заявленных требований. Требование о разделе земельного участка одновременно со строением вытекает из положений ЗК РФ, а именно ст. 1 ЗК РФ, согласно которой установлен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, в связи с чем все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Только раздел земельного участка одновременно с разделом объекта недвижимости на нем позволит реализовать норму п. 4 ст. 35 ЗК РФ, согласно которой по общему правилу отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производиться вместе с земельным участком. Исключение из этого правила -  отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле вправе собственности на здание, строение, сооружение.
При рассмотрении в суде споров о разделе участка необходимо удостовериться в правильности заявленных требований, так как зачастую требование о порядке пользования может подменяться требованием о разделе земельного участка и наоборот. На практике встречаются случаи, когда суды, разрешая заявленные требования о разделе земельного участка, в резолютивной части решения указывают на раздел, а, по сути, устанавливают порядок пользования земельным участком, т.к. часть земельного участка оставляют в общем пользовании сторон, например, дорожку для подхода к частям дома сособственников.

Оставить комментарий

Внимание: Модератор имеет право удалить ваш комментарий.