Проверки исполнения законодательства, направленного на защиту жилищных прав детей показали, что незаконные сделки по отчуждению жилья получают всё большее распространение. Огромное количество нарушений наблюдается при приватизации жилого помещения. Сделки по приватизации регулируются ЖК РСФСР и Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 года. По смыслу ст. 1 данного Закона приватизация жилья представляет собой бесплатную передачу жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в частную собственность граждан, проживающих в этих помещениях, на основании договора. В результате анализа судебной практики за прошедший год мне удалось выявить следующие нарушения жилищных прав несовершеннолетних:
1. Не включение в договор передачи жилого помещения в собственность несовершеннолетних.
В соответствии с п.1 ст. 7 Закона «передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи…» Кроме того, Закон о приватизации содержит гарантии жилищных прав детей, говоря, что «В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением…»[1]. Дети могут проживать как совместно с лицами, которым это помещение передаётся в собственность, так и отдельно от них, но во всех случаях несовершеннолетние должны обладать правом пользования данным жилым помещением.
2. Совершение сделок по приватизации жилья без предварительного согласия органа опеки и попечительства (ООИП).
Данное условие закреплено в п.2 ст. 2 Закона о приватизации. Исходя из анализа данной статьи, можно сказать, что предварительное согласие ООИП является необходимым условием при приватизации жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние. Основная функция ООИП – это защита прав и законных интересов детей, поэтому любая сделка по отчуждению имущества и жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, совершается с предварительного согласия ООИП (ст. 292 и ст. 37 ГК РФ).
3. Совершение сделок по приватизации без согласия несовершеннолетних членов семьи.
Ст. 2 Закона о приватизации предусматривает, что «граждане… вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность…»[2].
Анализ имеющейся судебной практики показывает, что нередко приватизированное жильё используется недобросовестными лицами для целей личного обогащения, стороны стремятся обойти установленный законом порядок приватизация жилья.
Пример 1. Гражданином К. была приватизирована квартира без включения в договор приватизации малолетней падчерицы Л. По договорённости с отцом девочки, выписавшим перед оформлением приватизации дочь из квартиры, гражданин К. намеревался продать квартиру. Прокурором в интересах девочки в суд предъявлен иск о восстановлении ей прописки и включении в договор приватизации квартиры. Суд иск удовлетворил[3].
Пример 2. Гражданин М., являющийся опекуном своей несовершеннолетней сестры, проживал с ней в ведомственной квартире, которую он приватизировал, а затем продал, проигнорировав интересы сестры. Согласие ООИП для совершения указанных сделок не спрашивалось (в соответствии со ст. 37 ГК РФ согласие ООИП при совершении сделок по отчуждению имущества несовершеннолетнего обязательно). Нотариус удостоверил договор купли-продажи квартиры с отобранием у несовершеннолетней только письменного согласия на продажу. По иску прокурора судом сделки по квартире признаны недействительными[4].
[1] Закон РСФСР. О приватизации жилищного фонда в РСФСР. М: БЕК, 1996 (ст. 7).
[2] Закон РСФСР. О приватизации жилищного фонда в РСФСР. М.: БЕК; 1996. (ст. 2)
[3] Извлечение из обзора судебной практики Верховного суда РФ. Бюллетень Верховного суда РФ №9, 1998.
[4] Извлечение из обзора судебной практики Верховного суда РФ. Бюллетень Верховного суда РФ № 9, 1998г.