Какие сделки с дачным, садовым, огородным земельным участком возможны, как они оформляются?

Граждане – члены садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого объединения вправе распоряжаться своими земельными участками и иным имуществом в случаях, если они на основании закона не изъяты из оборота и не ограничены в обороте. Распоряжение земельными участками происходит путем совершения сделок с ними, под которыми понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских и земельных правоотношений. Следует отметить, что правом совершения различных сделок наделены только граждане – собственники садовых, огородных или дачных земельных участков. Если же участки принадлежат им на ином праве (то есть не приватизированы), то распоряжаться таким участком они не вправе. Исключение предусмотрено только для граждан, которым участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения. Они могут передать его по наследству, составив завещание (в отсутствие завещания участок перейдет к наследникам по закону).
Граждане – собственники дачных, садовых или огородных земельных участков вправе осуществлять следующие виды сделок с ними.
Договор купли-продажи земельного участка является разновидностью гражданско-правового договора продажи недвижимости, в соответствии с которым одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) сформированный и не ограниченный в обороте земельный участок, целевое назначение и разрешенное использование которого допускает осуществление на нем предполагаемой деятельности, а покупатель обязуется своевременно внести оговоренную плату и принять его по передаточному акту.
Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участков; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Совершение сделки купли-продажи земельных участков не влечет изменение их целевого назначения. Необходимо учитывать наличие ограничений по субъектам таких сделок. Так, иностранные граждане не могут иметь в собственности земельные участки, расположенные на приграничных территориях.
Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме. Переход прав на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. Существенным условием договора купли-продажи является предмет и цена договора, поэтому договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К числу таких данных принято относить: кадастровый номер земельного участка, местоположения, площадь, целевое назначение, разрешенное использование, сведения о расположенной на нем недвижимости, об обременениях и ограничениях земельного участка.
В п.3 ст. 37 ЗК РФ указаны юридические последствия несоблюдения данного условия. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении  на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использовании и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении  которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Сделки по купле-продаже земельного участка могут заключаться членами садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан в отношении тех земельных участков, которые были им переданы в собственность после  государственной  регистрации садоводческого, огороднического, дачного объединения. Никаких предварительных согласований, уведомлений членами некоммерческого объединения при совершении сделки по купли-продажи  земельного участка органов садоводческого, огороднического, дачного объединения законом не предусмотрено.
Договор аренды земельных участков. По договору аренды земельного участка одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение или во временное пользование. Арендодателем земельного участка может быть только его собственник. В роли арендатора садовых, дачных, огородных земельных участков могут быть любые граждане, в том числе иностранные. Договор аренды  земельного участка является консенсуальным, взаимным и возмездным.
Цель договора аренды  земли – обеспечить передачу земельного участка во временное пользование, в чем заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в участке временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи земли во временное пользование. Представляется, что наиболее востребованным становится приобретение на праве аренды  дачных (садовых) домиков и участков на время весенне-летнего периода. К условиям договора аренды земельного участка относят предмет, стороны, форму, цену, срок и содержание договора, причем предмет договора и его цена являются существенными условиями договора (без них он не считается заключенным).
В качестве предмета договора аренды выступает земельный участок. В соответствии с ч.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче арендатору  в качестве предмета аренды. Поэтому в договоре должны найти отражение: площадь передаваемого  в аренду земельного участка, его местоположение, целевое назначение, разрешенное использование, кадастровый номер, описание границ земельного участка, сведения о расположенной на нем недвижимости. Если заключается договор аренды здания, сооружения и иного недвижимого имущества, то одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования недвижимостью ему передаются права на земельный  участок, который  занят этой недвижимостью и необходим для ее использования.
По договору аренды арендатору переходит право владения и пользования земельным участком, и, по общему правилу, он приобретает право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли. За собственником остается право распоряжения участком, но с условием законодательных и договорных требований, предъявляемых к арендодателю.
Содержание договора аренды земельного участка образуют права и обязанности сторон. Арендатору принадлежит практически тот же объем прав по использованию земельного участка, что и собственнику (ст.40, п.1 ст.41 ЗК РФ). Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Вопрос о сроках договора аренды регулируется ст. 610 ГК РФ, в соответствии с которой договор аренды заключается на срок, определенный сторонами. ЗК РФ допускает субаренду земельного участка в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.
Размер арендной платы определяется договором аренды.  В соответствии с п.3 ст. 65 ЗК РФ, размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, должен быть  заключен в простой письменной форме. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, за исключением договоров аренды, заключаемых на срок менее 1 года.
Ряд прав и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка закреплены в ГК РФ. Так, на  основании ст. 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков арендованного земельного участка (например, наличие зараженных земель, соседство экологически вредного производства и т.д.) арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов по устранению недостатков;
- удержать  сумму  понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.

Оставить комментарий

Внимание: Модератор имеет право удалить ваш комментарий.