Договор ренты земельного участка

Договор ренты земельного участка заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Договор ренты земли может быть прекращен по взаимному соглашению сторон. Получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым прекратив обязательство прощением долга (ст. 415 ГК РФ). Особым способом прекращения договора ренты является выкуп постоянной ренты, т.е. плательщик ренты единовременно выплачивает получателю ренты установленную и согласованную сторонами сумму, что приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты.
Наследование садовых, огородных и дачных земельных участков происходит по общим правилам, установленным ГК РФ, который предусматривает передачу земельного участка по наследству по закону или по завещанию. В соответствии со ст. 1181 ГК РФ, принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется. При наследовании земельного участка  или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.
Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения.  При невозможности раздела земельного участка  в соответствии с данным условием, земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Остальным наследникам должна быть предоставлена компенсация. Если никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался им, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на праве общей долевой собственности (ст. 1182 ГК РФ).
Наследники могут безвозмездно приобрести право собственности на земельный участок в случае, если наследодатель не оформил его в собственность или обладал участком на праве пожизненного владения, а также в случае, если земельные участки были предоставлены без указания вида права либо когда вид права определить невозможно. В этом случае при государственной регистрации права собственности необходимо представить следующие документы: свидетельство о праве на наследство или иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на здание, строение или сооружение; один из документов, устанавливающих или удостоверяющих права гражданина – прежнего собственника здания или сооружения на земельный участок. В остальной части действуют общие положения о наследовании, установленные гражданским законодательством.
По договору мены  каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны  земельный участок в обмен на другой земельный участок или иное имущество. Мена земельного участка как сделка может выражаться в двух основных формах: 1) обмен одного земельного участка на другой земельный участок; 2) обмен земельного участка на другое движимое или недвижимое имущество, которое не изъято из оборота. Например, собственник земельного участка может обменять его на другой участок внутри садоводческого, огороднического, дачного объединения или на любой другой земельный участок.
Условие о предмете является существенным условием договора мены. Цена мены – стоимость каждого из встречных предложений. По общему правилу, обмениваемые товары признаются равноценными (ст. 568 ГК РФ). Обмен можно рассматривать как равнозначный, если обмениваются земельные участки  одинаковой площади, качества, одного целевого назначения и разрешенного использования, одной стоимости и т.д. Возможен неравнозначный обмен, т.е. обмениваются земельными участками разной площади, стоимости, либо стоимость земельного участка выше (ниже) стоимости иного имущества. Если в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже товара, предоставляемого  в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения  обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Указывать стоимость земельного участка, иного имущества в денежных единицах в договоре мены  необязательно. Срок договора мены стороны определяют самостоятельно. По общему правилу, передача обмениваемых товаров происходит одновременно. Право собственности у сторон возникает одновременно после того, как произведена последняя по времени передача товара.
Стороны сделки  выступают одновременно как приобретатели и как покупатели. Это, например, означает, что если садовод-собственник обменивает свой земельный участок на автомобиль, то он выступает как продавец земельного участка и как покупатель автомобиля. С переходом прав к новому собственнику на земельный участок, расположенный в садоводческом, огородническом, дачном  некоммерческом объединении, к нему переходят права и обязанности по его использованию. Новый собственник земельного участка, расположенного на территории садоводческого, огороднического, дачного объединения должен либо вступить в члены данного объединения либо он может воспользоваться правом на ведение садоводства, огородничества или дачного хозяйства в индивидуальном порядке, заключив договор о порядке пользования имуществом общего пользования некоммерческого объединения.
Залог как разновидность сделок с земельными участками, одновременно с этим  является способом обеспечения исполнения  обязательств. По договору  о залоге недвижимого имущества одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Залог, предметом которого является земля, может быть двух видов: 1) залог земельного участка; 2) залог здания, сооружения или иного недвижимого имущества, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком. Наиболее распространенным основанием залога является договор. Правовой основой регулирования залоговых отношений является Федеральный закон 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Сторонами договора залога являются залогодатель и залогодержатель. Залогодатель – это лицо (физическое или юридическое), предоставившее землю в залог для обеспечения своего долга. Залогодержатель – лицо, принимающее землю в залог в обеспечение исполнения своего требования. В договоре залога должно быть указано: предмет залога, его оценка, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого залога, права и обязанности сторон по договору. Особенности залога земельных участков в следующем:
- при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей собственности (ч. 2. ст. 62 Закона об ипотеке).
- не допускается залог части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ч. 2  ст. 63 Закона об ипотеке).
- не могут выступать в качестве предмета залога земли, изъятые из гражданского оборота, а также земли, залог которых прямо запрещен законом.
Оценка земельного участка осуществляется с соответствии с законодательством, регулирующем оценочную деятельность в РФ. От оценки следует отличать залоговую стоимость земельного участка, которая устанавливается по соглашению сторон. Земельный участок как предмет залога остается у залогодателя, если иное не установленное договором (ст. 338  ГК РФ). Залогодатель вправе пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением, а также с согласия залогодержателя  распоряжаться им.
По общему правилу, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя. При наличии в договоре условия, предусматривающего, что данные здания не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здания, сооружения или приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для их использования в соответствии с их назначением. Условия пользования этой частью земельного участка определяются соглашением сторон, а в случае спора – судом.
Таким образом, ипотека здания или сооружения допускается также только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.  Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не являются предметом залога, то такой договор должен считаться ничтожной сделкой. В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству по данному основанию.
Обязательным приложением к договору является план земельного участка, с указанием кадастрового номера (ст. 67 Закона об ипотеке).
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства производится обращение взыскание на заложенный земельный участок. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя производится по решению суда (не требуется обращения в суд, если имеется нотариально удостоверенное  соглашение залогодержателя с залогодателем, заключенное после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога).

Оставить комментарий

Внимание: Модератор имеет право удалить ваш комментарий.